Il Rinnovo del contratto di locazione

il rinnovo alla scadenza dei vari tipi di contratti di locazione, dal 3+2 alla cedolare secca

Che tu sia un affittuario o il proprietario di un immobile non conta, per non essere impreparati è importante conoscere nel dettaglio tutte le informazioni attinenti al rinnovo dei contratti di locazione, e a tal fine è essenziale elencare le diverse forme di contratti, tipologie che si differenziano tra di loro in base alle finalità e al modello seguito da entrambi i contraenti: affittuario e locatore.

Le forme di locazione di tipo 4+4 e 3+2

Un contratto di locazione può essere anche di tipo transitorio, ovvero finalizzato a uso abitativo e valido per esigenze temporanee determinate, con una durata massima di 18 mesi. Si tratta di una tipologia contrattuale il cui rinnovo non è consentito dalla normativa, e per questo ci limiteremo ad esaminare le regole previste dalla legge in ordine alle altre due tipologie contrattuali rinnovabili, ovvero le locazioni a scopo abitativo. Quando si decide di dare in affitto un immobile, infatti, è possibile ricorrere principalmente a due forme di locazione: il tipo 4+4 o 3+2.

Iniziamo con la prima tipologia: il contratto di locazione stipulato secondo la formula 4+4, all’interno del quale le parti possono liberamente concordare il canone annuo che l’affittuario deve versare al locatore. Questo modello consiste nell’affitto di un immobile per scopi abitativi per un periodo di 4 anni, alla scadenza dei quali è rinnovabile per ulteriori 4 anni. Una volta scaduto il contratto, il locatore dell’immobile, può decidere di non rinnovarlo allo stesso affittuario, l’importante che ne dia avviso a questo o all’inquilino attraverso una comunicazione scritta (entro sei mesi dalla scadenza del contratto).

Il mancato rinnovo è subordinato ad alcuni requisiti: tale procedura si può attuare solo nei casi in cui la struttura data in affitto servisse per scopi abitativi del locatore stesso, oppure per esigenze di un suo componente familiare o per procedere alla demolizione o alla ristrutturazione, nonché al cambiamento della sua destinazione d’uso. Al di fuori di tali ipotesi il locatore è tenuto a concedere il rinnovo all’affittuario, per altri 4 anni. A tal proposito, la legge, prevede delle sanzioni piuttosto onerose nei suoi confronti, nel caso in cui le motivazioni sottostanti alla disdetta fossero diverse da quelle imposte dalla normativa.

La scadenza del contratto di locazione della formula 4+4: al termine degli 8 anni come si procede al rinnovo?

Al termine degli 8 anni, qualora la parte interessata non voglia rinnovare il contratto, questo si considererà definitivamente scaduto. La parte che vuole procedere al rinnovo, dunque, è tenuta a inviare una comunicazione scritta alla controparte, almeno 6 mesi prima del termine. La controparte, a sua volta, dopo aver ricevuto la comunicazione presso il proprio domicilio, ha un ulteriore periodo di 60 giorni per inviare la sua decisione in merito. Qualora la controparte non effettui una comunicazione entro i termini previsti il contratto si presume non rinnovato e dunque cessa definitivamente. Nel caso contrario, invece, il rinnovo opererà per altri 4 anni.

Contratto di locazione per la tipologia 3+2

Nel caso in cui le parti decidono di registrare il contratto di locazione con la formula 3+2, la procedura di rinnovo sarà diversa. In questo caso infatti il canone non è concordato tra le parti, ma è sottoposto ai limiti previsti dagli accordi territoriali tra i rappresentanti degli inquilini e quelli dei proprietari di immobili. Dopo 5 anni entrambe le parti stipulanti possono comunicare alla controparte la volontà di rinnovare il contratto, inviando la comunicazione con una raccomandata con ricevuta di ritorno. In mancanza di risposta, e dunque di comunicazione della controparte, il rinnovo del contratto partirà in automatico per altri anni 3+2.

Rinnovo del contratto di locazione in caso di cedolare secca

Un’ulteriore tipologia di forma contrattuale con cui può essere stipulato un accordo di locazione è il contratto di cedolare secca. Questa si concretizza in seguito al versamento di un’imposta che va a sostituire quella dell’IRPEF e quelle addizionali e di reddito: si tratta di un regime a cui possono avere accesso tutti coloro che possiedono redditi da locazione, ovvero i proprietari di strutture abitative e soggetti che, su unità immobiliari, godono di diritti reali di godimento. I vantaggi che derivano da tale forma contrattuale per il locatore e l’affittuario sono tanti: la cedolare secca, in primis, sostituisce interamente il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro del contratto di affitto. È caratterizzato da una percentuale fissa che esclude il cumulo con altri redditi. È bene precisare che tale regime non sostituisce l’imposta di registro fondamentale per la cessione del contratto di locazione e, cosa importante, non consente di cambiare il canone di affitto per la durata complessiva del contratto. Per quanto riguarda i termini, le parti possono liberamente concordarne la durata ma, in caso di rinnovo in prossimità della scadenza, per mantenere l’opzione di cedolare secca è necessario confermare tale regime contestualmente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di precedente rinnovo dello stesso. La comunicazione in questione può essere attuata tramite una delle seguenti modalità:

• attraverso i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)
• effettuando una comunicazione all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo correttamente completato

Riassumendo: come può l’interessato ottenere il rinnovo del contratto di locazione?

Per ottenere il rinnovo della locazione in prossimità della scadenza del contratto l’interessato deve semplicemente rinnovare la proposta del rinnovo, comunicando all’altra parte la propria intenzione a rinnovare l’accordo, con un anticipo di almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. All’interno della proposta di rinnovo devono essere indicate anche le nuove condizioni contrattuali, perché in caso contrario si ritengono valide le precedenti. Il destinatario della proposta, una volta ricevuta la comunicazione, deve rispondere con raccomandata, entro il termine di 60 giorni dalla data di ricezione del documento. Con la relativa risposta la parte può limitarsi ad accettare con le nuove o vecchie condizioni contrattuali, oppure proporre di effettuare il rinnovo ma con l’opposizione di condizioni diverse da quelle offerte (richiesta che necessita dell’accettazione della controparte), o rifiutare definitivamente il rinnovo. Nel caso in cui il destinatario della proposta non invii alcuna risposta, il contratto si considera concluso alla data di cessazione della locazione.

Rinnovo del contatto di locazione per contratti stipulati con finalità diverse da quelle abitative

Esistono dei contratti di locazione stipulati con finalità diverse da quelle semplicemente abitative. Si tratta dei cosiddetti contratti di locazione commerciale, che hanno per oggetto l’affitto di strutture immobiliari a scopi commerciali o professionali, industriali o alberghieri. Queste forme contrattuali presentano una durata molto ampia: 6+6. Se lo scopo della locazione è quello di conferire un immobile per svolgere attività di tipo alberghiero, la durata del contratto è persino di 9+9, con un rinnovo alla scadenza di ulteriori 9 anni. In queste forme contrattuali la disdetta è possibile, ma occorre dare un preavviso molto più lungo: di almeno 12 mesi prima della data di scadenza del contratto (se la locazione è stipulata per finalità alberghiere il termine di preavviso è di minimo 18 mesi). La disdetta può essere poi effettuata solo al ricorrere di determinate ragioni, e alla sola condizione che il locatario paghi un’indennità all’affittuario.

Adempimenti fiscali per rinnovo locazione

Il rinnovo o la proroga dell’accordo di locazione comporta degli obblighi fiscali, che cambiano in base alla forma contrattuale scelta per stipulare la locazione. Se quest’ultima avviene con regime fiscale ordinario, in particolare, occorre presentare il Modello RLI all’ufficio presso il quale è stata effettuata la registrazione del contratto, entro 30 giorni dal giorno in cui è avvenuto il rinnovo o la proroga. È poi necessario presentare il modello F24 versando il pagamento dell’imposta di registro. Quest’ultima ammonta al 2% del canone annuo, con una soglia minima di 52 euro. Del versamento dell’imposta di registro rispondono entrambi i contraenti: sia locatore che il conduttore. Entrambi sono peraltro tenuti al pagamento di una sanzione amministrativa nel caso in cui fosse stato omesso il versamento, sanzione il cui ammontare corrisponde al 30% dell’imposta dovuta. Nell’ipotesi in cui il contratto di locazione sia stato stipulato con il regime fiscale della cedolare secca, invece, occorre solo presentare il modello “RLI”.