Gli adempimenti alla scadenza del contratto di locazione

la durata, la disdetta, le tasse ed i costi dei vari tipi di contratto di locazione ad uso abitativo

Avere a che fare con i contratti di locazione può essere a volte complesso, soprattutto in caso di problemi tra le parti, ma purtroppo capita un po’ a tutti di doversi confrontare con situazioni nelle quali è necessario stipulare e gestire questi documenti per affittare regolarmente una casa nella quale vivere.
Ci sono molte cose da sapere a riguardo e vogliamo fornirti una serie di indicazioni utili a semplificarti la vita, analizzando i principali aspetti in gioco.

Il contratto di locazione 4+4

Un contratto di locazione ad uso abitativo deve avere per legge una durata minima di 4 anni, al termine dei quali il locatore (ovvero il proprietario dell’immobile) può evitare il rinnovo solo in alcuni casi previsti dalla legge. Deve rispettare alcune condizioni, ovvero può rifiutare di rinnovare il contratto di locazione ad uso abitativo quando intenda entrare a vivere nell’immobile in prima persona o utilizzarlo a scopo commerciale o artigianale sia per se stesso che per il coniuge, i genitori, i propri figli o i parenti entro il secondo grado.

Il locatario invece può annullare il contratto quando vuole senza dover spiegare le proprie motivazioni. Questo preavviso deve comunque essere comunicato inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario dell’immobile. Ma in questo caso non si tratta di una disdetta immediata, infatti il locatario è comunque tenuto a continuare a pagare l’affitto per un minimo di sei mesi.

Si parla comunemente di un contratto di durata 4+4; questa dicitura indica il fatto che il contratto è diviso in due periodi della durata di quattro anni che si susseguiranno nel caso in cui non si verifichino problemi tra le parti. Quindi, passati i primi 4 anni, se il locatore non richiede l’annullamento per via di una delle ragioni che ti abbiamo illustrato precedentemente, avviene il rinnovo automatico.

Dopo il secondo quadriennio è possibile annullare il contratto da ambo le parti in causa; in questo caso il locatore non deve dare motivazioni, ma può semplicemente rifiutare il rinnovo. In entrambi i casi che ti abbiamo appena illustrato, è necessario e obbligatorio inviare una comunicazione contenente la volontà di annullamento del contratto alla controparte. Locatario e locatore devono necessariamente spedire una raccomandata con un anticipo superiore ai sei mesi rispetto alla data di scadenza del contratto. Se non si rispetta questo termine temporale si è obbligati a procedere con l’ulteriore rinnovo.

Il contratto di locazione ad uso abitativo si rinnova in maniera automatica dopo i primi 4 anni se alla scadenza nessuna delle parti si avvale della possibilità di dare la disdetta secondo i termini di legge.

Un contratto 4+4 non prevede una scadenza definitiva; infatti può essere rinnovato una serie potenzialmente infinita di volte, ogni 4 anni. Il contratto può anche passare agli eredi del locatario in caso di decesso e seguire le regole relative alla successione.

Il contratto di locazione 3+2

Oltre ai contratti di durata 4+4 esiste anche la possibilità di stipulare contratti 3+2, nel caso in cui locatore e locatario firmino un contratto a canone concordato. In questo caso cambia la durata, ma le regole per la disdetta rimangono le stesse. Un contratto a canone concordato prevede che il locatario e il locatore si mettano d’accordo per una quota di affitto più bassa della media di mercato, che prevede anche tasse più basse da pagare se sei il proprietario dell’immobile. Quindi, se il locatario finisce per pagare un affitto mensile più conveniente, il locatore ha il vantaggio di dover versare all’Agenzia delle Entrate un’aliquota al 10% invece che al 21% o superiore.

Entrambe le parti quindi possono avere dei benefici dalla scelta di questo tipo di soluzione condivisa.
Se sei il proprietario dell’immobile, una volta terminato un contratto di locazione ad uso abitativo devi fornire la relativa comunicazione di chiusura all’Agenzia delle Entrate. Puoi farlo in maniera relativamente semplice, inviando una raccomandata (che consigliamo sempre di spedire con ricevuta di ritorno, anche se non è obbligatorio), o ancora più facilmente utilizzando la PEC (ovvero la Posta Elettronica Certificata). È importante adempiere a questo obbligo nelle tempistiche previste dalla legge per non incappare in possibili sanzioni amministrative.

Altre forme di contratto

Ci sono però delle eccezioni nella durata e derivano da leggi locali che permettono accordi specifici. Ad esempio in molte città universitarie è possibile stipulare contratti di locazione ad uso abitativo di durata inferiore ai 4 anni, proprio perché viene preso in considerazione il fatto che gli studenti si trovano spesso a dover cambiare alloggio, per motivi personali o per la fine del percorso di studi. In questi casi è possibile stipulare anche contratti della durata di un solo anno o di soli sei mesi e senza alcun obbligo di rinnovo alla scadenza per entrambe le parti.

Le tasse ed i costi

Se sei proprietario di un immobile ad uso abitativo e hai intenzione di procedere ad affittarlo, devi sapere che naturalmente pagherai delle tasse sul canone d’affitto che riceverai dal locatario. Nello specifico, l’aliquota varia a seconda di quanto percepirai:

• da 0 a 15 mila euro: 23%

• da 15.001 a 28 mila euro: 27%

• da 28.001 a 55 mila euro: 38%

• da 55.001 a 75 mila euro: 41%

• sopra ai 75 mila euro: 43%

Inoltre, tra le spese da sostenere, c’è anche quella relativa al costo della registrazione del contratto, che si paga annualmente. Al momento della registrazione pagherai l’imposta calcolata sull’intera durata del contratto (che ammonta al 2% del totale che incasserai dall’affitto annuale). Questa quota va pagata ogni anno entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità e viene calcolata ogni volta tenendo conto di eventuali adeguamenti Istat.

Il contratto di locazione ad uso abitativo si registra presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e nel momento in cui darai comunicazione dell’inizio di una locazione, inizierai a pagare le aliquote delle quali abbiamo appena parlato.
In generale l’ente di riferimento per tutte queste pratiche è sempre l’Agenzia delle Entrate che all’interno dei suoi uffici mette a disposizione del cittadino degli sportelli che lo assistono in questi procedimenti burocratici. Quindi anche in caso di proroga alla scadenza, o nel momento in cui devi comunicare la fine di un contratto, puoi rivolgerti allo stesso ufficio.

Queste sono le principali criticità che devi affrontare se decidi di affittare un immobile ad uso abitativo, sia da locatario che da locatore. Prestando la giusta attenzione alle spiegazioni che ti abbiamo fornito potrai chiarire eventuali dubbi e gestire questo tipo di contratto in maniera semplice ed evitando problemi legati alla burocrazia.