I Vari tipi di contratto di locazione

la durata, gli elementi obbligatori del contratto di locazione, il deposito cauzionale, il locatore e il locatario

Quando parliamo di contratto di locazione ad uso abitativo ci riferiamo ad un vero e proprio contratto a titolo oneroso.
Disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile, già leggendone la definizione, ci rendiamo conto di quali siano i protagonisti di un tale accordo: due soggetti, un bene mobile o immobile ed un corrispettivo.

Senza divagare ora sull’esatta nozione riportata dal codice civile, vediamo di capire a chi e a cosa ci si riferisce esattamente.
Abbiamo detto: due i soggetti interessati.

Il Locatore, cioè colui che possiede il bene in questione e il Locatario o Conduttore, la persona che acquisisce un diritto di godimento di quel bene, senza avere un diritto reale su di esso.

Tramite il contratto di locazione il Locatore, dunque, permette il godimento di un bene mobile o immobile in suo possesso ad un’altra parte, il Locatario, dietro pagamento di un corrispettivo in denaro, detto canone locatizio: ecco perché si parla di un contratto oneroso e non gratuito (caso diverso sarebbe infatti il comodato gratuito).

Il Locatario, definito in alcuni casi anche come Inquilino, acquisisce, pertanto, diritto ad usufruire del bene per una durata limitata nel tempo: un periodo determinato o determinabile.

La durata è, quindi, elemento essenziale del contratto di locazione e viene disciplinata sia dal codice civile, all’articolo 1573, sia da leggi speciali che ne stabiliscono termini di decorrenza e termini di rinnovo. Se parliamo di un contratto di locazione ad uso abitativo classico, ad esempio, la legge stabilisce che la decorrenza massima sia fissata a 4 anni, rinnovabile di ulteriori 4 alla scadenza, secondo i termini previsti per legge.

In base alle modalità di accordo tra le due parti, alla durata e alla finalità della locazione, esistono diversi tipi di contratto di locazione ad uso abitativo.

Di seguito cercheremo di fare chiarezza tra le tipologie più e meno diffuse.

Nello stipulare le condizioni del contratto di locazione ad uso abitativo le due parti si accordano su importo del canone di locazione, durata ed altre condizioni più specifiche e possono farlo in due modi: stipulando un contratto a canone libero o a canone concordato (la prima modalità è in genere la più diffusa).

Quale differenza c’è tra il contratto di locazione a canone libero e a canone concordato?

Per farla semplice, la differenza consiste nella libertà con cui le due parti possono giungere ad un accordo.
Con il primo tipo di contratto, a canone libero, Locatore e Locatario sono liberi di stabilire l’ammontare del canone di locazione, le modalità di pagamento ed altre condizioni ed elementi del contratto sulla base delle esigenze delle parti. Non possono stabilire autonomamente, perché già definiti per legge: la durata minima, le modalità di rinnovo e le modalità per un eventuale recesso.
Nella stipulazione di un contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato, invece, entrano in gioco anche le decisioni di altre parti: le associazioni di proprietari di immobili e le associazioni di conduttori. Locatario e Locatore, in questo caso, possono concordare l’ammontare del canone, la durata del contratto ed altre condizioni, ma solo rispettando alcuni parametri minimi e massimi stabiliti in precedenza proprio da tali associazioni. Anche nel caso di contratto a canone concordato la durata minima è comunque stabilita per legge ed in genere è di 3 anni + 2.

Oltre a queste due tipologie, sicuramente più diffuse, esistono anche i contratti ad uso abitativo di natura transitoria, la cui durata deve essere compresa tra uno e diciotto mesi e che non prevedono lo spostamento della residenza, il contratto di affitto transitorio per studenti universitari fuori sede ed il contratto ad uso turistico (in quest’ultimo caso la finalità turistica deve essere espressamente indicata nel contratto e tale accordo non viene automaticamente rinnovato alla scadenza).

Le principali caratteristiche del contratto di locazione

A prescindere da quale tipologia di contratto di locazione si intenda stipulare, per avere un’idea più chiara della normativa relativa alla locazione ad uso abitativo è necessario fare riferimento agli articoli 1571 e seguenti del codice civile e a due leggi speciali che derogano in parte da questi articoli e ne disciplinano gli aspetti particolari. Ci riferiamo nello specifico alla legge 392 del luglio del 1978 e alla successiva legge 431 del dicembre del 1998 che in parte abroga alcuni articoli della legge precedente.

In questa disciplina si ritrovano alcune delle caratteristiche del contratto di locazione, che cercheremo di riassumere di seguito:

Tale contratto richiede la forma scritta “ad substantiam”, pena quindi la nullità dello stesso. Inoltre, il contratto di locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla data della stipula dello stesso o della sua decorrenza, se essa è anteriore. L’obbligo di registrazione decade solo per i contratti di affitto con durata inferiore ai 30 giorni. Tale registrazione può essere effettuata direttamente all’Agenzia delle Entrate in via telematica o di persona recandosi presso gli sportelli oppure tramite intermediari abilitati, come CAF ACLI.

La durata minima dei contratti di locazione viene stabilita per legge: per i contratti a canone libero, infatti, è previsto che non sia inferiore a quattro anni. Anche le condizioni di recesso del locatore e del locatario, che può recedere unilateralmente per gravi motivi, dandone un preavviso minimo di sei mesi, sono disciplinate dalla legge 431 del 1998 (nello specifico all’articolo 3).

La legge stabilisce anche gli elementi obbligatori che il contratto di locazione ad uso abitativo deve contenere: i dati dei contraenti, le informazioni sull’unità abitativa, quali indirizzo, numero di vani e pertinenze, i dati catastali, importo del canone locatizio e durata della locazione. Per tutto quanto non viene determinato da contratto fanno fede le leggi di riferimento.

Il deposito cauzionale, versato solitamente a conclusione del contratto di locazione, non può superare le tre mensilità ed è produttivo di interessi: ciò significa che alla scadenza del contratto, qualora non vi siano danni all’immobile e appurato che il conduttore abbia rispettato tutti gli obblighi previsti a suo carico, tale somma andrà restituita con tutti gli interessi maturati durante il tempo trascorso dal suo versamento.